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強制執行・不動産の法律相談

不動産競売の費用

債務者が債務を履行しない場合には、最終的には強制執行により債権回収を図ることになります。強制執行の方法は様々ですが、抵当権等の担保権を有している場合や不動産を所有する債務者に対する勝訴判決が確定した場合、不動産を競売にかけることを検討することになります。

この場合、弁護士費用以外に発生する実費としては、裁判所に納付する印紙代が通常4000円、差押登記をするための登録免許税として請求額の0.4%の金額が必要になります。

これだけでも、少なくない金額にはなりますが、さらに予納金として50万円~100万円程度のお金を裁判所に納付する必要があります(この金額も裁判所によって運用が異なります)。

この予納金の話をクライアントに説明すると、当然、びっくりされます。

裁判で勝訴したのに、さらに50万円も負担するなんて、と思われるのは無理もありません。しかしながら、競売手続には不動産の調査等に費用がかかり、これを裁判所(=国)が負担するのもおかしな話なので、競売を希望する人に負担させるしかないのです。

この予納金については「後で戻ってくるから大丈夫」と説明する弁護士も多いようですが、絶対に戻ってくるわけではありません。

仮に、不動産がうまく売却できた場合には、予納金だけでなく印紙代、郵便切手代、登録免許税も全て執行費用として売却代金から最優先であなたに償還されることになります(注)。

しかしながら、実際の不動産競売申立手続では、無剰余取消しや買受人がいない等の理由で不動産が売却できないことは珍しくありません。この場合には、あなたに償還する原資(=売却代金)がありませんので、予納金から実際に発生した経費を差し引いた残金だけが返却されることになります(返却されるのは半分以下だと考えておくべきです)。

ですから、予納金が後で絶対に戻ってくると考えるのは誤りです。

弁護士から説明を受ける際も、その点についての見通しも必ず聞いておくべきですし、完全にリスクを回避することはできないことを前提に競売申立をなすかを検討すべきでと言えます。

なお、この問題は、共有物分割請求における形式的競売や遺産分割審判に基づく競売の場合も同様となります。

注 東京地方裁判所民事執行センター実務研究会編著「民事執行の実務不動産執行編下〔第2版〕186頁)。

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