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マンションやアパートを貸したところ、借主が騒音等を出し他の入居者や近隣住民から不動産オーナーに対しても苦情が入ることがあります。このような賃借人による近隣トラブルの問題は、賃料滞納、賃貸借契約解除、敷金返還等の問題と並んで相談の多い紛争類型の一つです。

この場合、不動産オーナーの対応方法について解説します。

１　賃借人に注意をするとともに賃借人側の言い分を聞き苦情の正当性を確認する。
苦情の申し入れがあった場合には、その旨を賃借人に伝えることになりまます。ただし、この段階では苦情が正当であるとは断言できませんから、賃借人の意見・意向も聞いたうえで、対応を協議・検討することになります。もし、苦情が正当であれば賃借人に改善を求め、賃借人が改善を約束すればそれを苦情を申し入れた者に説明することになります。
また、苦情を申し入れた人の中には迷惑行為をなす賃借人に苦情を申し入れたことを知られたくないと考える人も当然いますから、この点に配慮してまずは入居者全員へ向けた告知のような形式をとることが望ましい場合もあります。
このような努力にも関わらず賃借人に改善が見られない場合には、弁護士を代理人に立てて文書で警告することも有効な手段となりえます。

２　賃貸借契約を解除できるか？
不動産オーナーであれば、賃貸借契約の解除は簡単にはできないという認識の方は多いと思います。
実際に、本件のような類型の問題においても、単に賃借人が迷惑行為をしたというだけで直ちに賃貸借契約の解除が認められるわけではありません。しかしながら、不動産オーナーによる再三の注意にも関わらず賃借人が迷惑行為を継続し、かえって苦情を申し立てた近隣住民に怒る等の対応をしているようなケースでは、賃貸借契約の解除もできるとされています（東京地方裁判所昭和５４年１０月３日判決、横浜地方裁判所平成元年４月１３日判決）。
不動産オーナーとしては、まずは賃借人に対して注意を重ねることが必要ですが、改善が見られない場合には契約解除も検討する余地があると言えます。

３　問題を放置するリスク
近隣住民からの苦情が正当であっても、賃借人が賃料を支払ってくれる限り賃借人は大切なお客様ですから無理に争いたくはないという不動産オーナーもいらっしゃいます。
しかしながら、迷惑行為を放置することは、他の入居者に対する債務不履行（正常な使用収益をさせる義務を果たしていない）となりえますし、迷惑行為の存在を告知せずに新たな入居者を入居させた場合には損害賠償義務を負うとする判決もあります（大阪地方裁判所平成元年４月１３日判決）。また、近隣住民に対しても不法行為責任を負う可能性があると考えられます。ですから、問題を認識した以上は、それを放置することは許されず、問題の解消へ向けた努力が求められると言えます。

当事務所の弁護士は、賃借人による迷惑甲・近隣トラブルの問題にも多数の業務経験を有しております。同様の問題でお悩みの方は、是非、当事務所へご相談ください。