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遺産の中に不動産があり、不動産の帰属について遺言書がない場合には簡単に遺産分割協議がまとまらないことが多くあります。

不動産の分割方法としては、一般的に、①不動産を現実に分割する方法、②不動産を特定の相続人に帰属させ他の相続人に対価を払う方法、③土地を売却して代金を法定相続分に応じて分割する方法が考えられます（これとは別にとりあえず共有の登記だけをしておくという方法もありますが問題の先送りになるのでお勧めはしません）。

しかしながら、いずれの方法にも問題があります。

①については、建物の場合には分割が不可能なことが多いです。土地の場合には、大通りに面しているか、角地か等によって土地の価値は変わりますから、単に法定相続分に応じた面積で分割するだけで平等な分割になるとは限りません。また、通常、土地を分割すると全体の価値は分割前よりも下がりますから、この方法をとるだけで一族全体の資産は減少することになります。

②については、土地の客観的な価値の算定ができない限り、相当な対価の算定もできません。通常は、相当な対価がいくらになるのかという問題をめぐり大きな争いになります。固定資産評価額や路線価を基準とすれば実際の取引価格より安くなるのが普通ですし、不動産鑑定士に評価をお願いすればそれだけで数十万円の費用が必要になります。いずれにしても全員が納得する評価額を算定するのは簡単ではありません。

③については、売却代金を法定相続分に応じて平等に分割すること自体は簡単ですが、そもそも先祖伝来の土地を手放すこと自体に納得されない相続人も多いです。

もし、相続人間で遺産分割協議がまとまらないのであれば、最終的には遺産分割調停・審判の申立により裁判所の判断を仰ぐしかありません。

このことからも、少しでも不動産を保有している方（自宅を保有している方）は、必ず遺言書を作成しておくべきと言えます。